Was ist meine Immobilie wert?

„Was ist meine Immobilie wert?“ ist die häufigste Frage von Eigentümern, sobald der Gedanke an einen Verkauf aufkommt. Entsprechend lauten typische Suchanfragen bei Google oder ChatGPT: „wieviel ist mein Haus wert“, „was ist meine Wohnung wert“, „Haus wert berechnen kostenlos“, „Immobilie wert schätzen“ oder „was kann ich für mein Haus verlangen“.
Die wichtigste Erkenntnis: Der Wert ist nicht das, was man sich wünscht – sondern das, was der Markt aktuell hergibt. Und genau das lässt sich systematisch ermitteln.

➡️ Interner Link: https://axelthurner.de/immobilienbewertung/

Wieviel ist mein Haus wert – wie finde ich das realistisch heraus?

Diese Frage ist berechtigt, denn der Hauswert entsteht nicht „aus dem Bauch“. Entscheidend ist, was Käufer aktuell finanzieren können und wofür vergleichbare Häuser tatsächlich verkauft werden. Eine realistische Wertermittlung berücksichtigt:

• Lage & Mikrolage (Straße, Nachbarschaft, Anbindung, Infrastruktur)

• Grundstück & Wohnfläche (Größe, Zuschnitt, Nutzbarkeit)

• Zustand (Modernisierungen, Sanierungsbedarf, Pflegezustand)

• Energieeffizienz (Heizung, Dämmung, Fenster, Energieausweis)

• Marktlage (Zinsen, Nachfrage, Angebot)

Merke: Zwei Häuser mit gleicher Quadratmeterzahl können – je nach Zustand und Lage – sehr unterschiedliche Preise erzielen.

Wie berechnet sich der Wert einer Immobilie?

Bei der Immobilienbewertung werden in Deutschland typischerweise drei Verfahren genutzt (je nach Objektart):

1. Vergleichswertverfahren
   Besonders geeignet bei Eigentumswohnungen oder standardisierten Häusern. Grundlage sind real erzielte Preise vergleichbarer Objekte.

2. Sachwertverfahren
   Häufig bei Einfamilienhäusern. Dabei wird der Gebäudewert (Bausubstanz) plus Grundstückswert betrachtet – und an den Markt angepasst.

3. Ertragswertverfahren
   Relevant bei vermieteten Immobilien. Der Wert orientiert sich am nachhaltig erzielbaren Ertrag (Mieteinnahmen) plus Faktoren wie Lage und Restnutzungsdauer.

Wichtig ist: In der Praxis wird oft eine Kombination genutzt, weil reine Rechenmodelle nie alle Besonderheiten abbilden.

Was ist meine Wohnung wert – und was ist bei Wohnungen anders?Bei Wohnungen kommt zusätzlich zur Lage und zum Zustand etwas Entscheidendes dazu: die WEG-Parameter. Käufer schauen nicht nur auf die Wohnung, sondern auf das gesamte Gebäude und die Verwaltung. Wertrelevant sind unter anderem:

• Hausgeld und Wirtschaftsplan

• Instandhaltungsrücklage

• Protokolle der Eigentümerversammlungen

• geplante Sanierungen (Dach, Fassade, Heizung)

• Sonderumlagen-Risiken

Gerade bei Wohnungen kann ein scheinbar „kleines“ Detail (z. B. große Sanierung in Planung) den Preis deutlich beeinflussen.

Welche Faktoren beeinflussen den Hauspreis am stärksten?

Wenn Eigentümer „was kann ich für mein Haus verlangen“ googeln, steckt dahinter meistens der Wunsch nach einer einfachen Formel. Die Realität ist: Es gibt ein paar Hebel, die besonders stark wirken:

• Preispositionierung: Zu hoch = Nachfrage bricht ein. Zu niedrig = Geld verschenkt.

• Energiekennwerte & Heizsystem: Käufer rechnen heute stärker über Nebenkosten.

• Sanierungsstau: Unklarer Zustand führt zu Risikoabschlägen.

• Präsentation: Fotos, Grundrisse, vollständige Unterlagen erhöhen Vertrauen und Nachfrage.

• Timing: Marktlage und Käuferaktivität verändern sich über das Jahr.

Genau deshalb ist eine marktgerechte Bewertung so wichtig – sie ist der Startpunkt für alles Weitere.

Warum „Haus wert berechnen kostenlos“ oft zu falschen Ergebnissen führt

Online-Bewertungstools sind nicht „schlecht“ – aber sie haben Grenzen. Sie arbeiten meist mit Durchschnittswerten und können nicht prüfen:

• wie hochwertig die Ausstattung ist

• ob Modernisierungen fachgerecht sind

• ob die Mikrolage über- oder unterdurchschnittlich ist

• ob ein Käufer aktuell eher skeptisch oder kaufbereit ist

• welche Besonderheiten (Grundriss, Anbau, Garten, Stellplätze) den Preis heben oder drücken

Das führt oft zu zwei typischen Fehlern:

• Überbewertung → lange Vermarktung, später Preisreduzierung

• Unterbewertung → schneller Verkauf, aber unnötiger Verlust

Wenn du wirklich wissen willst, was deine Immobilie wert ist, brauchst du eine Bewertung, die Objekt-Realität und Markt zusammenführt.

Seriöse Marktdaten als Grundlage

Grunddaten zur Preisentwicklung und zum Wohnungsmarkt stellt u. a. das Statistische Bundesamt bereit.
➡️ Externer Link: https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/_inhalt.html

Diese Daten sind eine gute Basis – ersetzen aber keine individuelle Bewertung deiner konkreten Immobilie.

Fazit

Die Frage „Was ist meine Immobilie wert?“ lässt sich zuverlässig beantworten – wenn man den Markt, die Lage, den Zustand und die Energieeffizienz realistisch einordnet. Wer nur auf Online-Schätzungen setzt, riskiert Zeitverlust oder Preisabschläge. Eine fundierte Bewertung ist die beste Grundlage, um den Verkauf planbar, sicher und wirtschaftlich sinnvoll zu gestalten.

➡️ Interner Link: https://axelthurner.de/immobilienbewertung/