Faustregel beim Immobilienkauf 2025: Wann sich der Kauf lohnt
Steigende Nebenkosten, Bauzinsen zwischen 3,5 und 4 % und leicht anziehende Kaufpreise – der Immobilienmarkt 2025 ist anspruchsvoll. Trotzdem gibt es einen klaren Indikator, mit dem Kaufinteressierte prüfen können, ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt: das Kaufpreis-Miete-Verhältnis.
Diese Faustregel bietet eine einfache, aber sehr aussagekräftige Orientierung, wann ein Kauf im Vergleich zur Miete finanziell sinnvoll ist.
Axel Thurner, Geschäftsführer der AXEL THURNER IMMOBILIEN GMBH:
„Viele Interessenten schauen nur auf Zinsen oder Schlagzeilen. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist ein kompaktes Werkzeug, um die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie schnell einschätzen zu können.“
Zinsen, Preise, Mieten: Warum die Rechnung 2025 besonders interessant ist
Die Bauzinsen haben sich auf einem Niveau zwischen 3,5 % und 4 % stabilisiert. Gleichzeitig steigen die Mieten vielerorts stärker als die Kaufpreise. Das führt zu einer spannenden Situation: In einigen Regionen lohnt sich der Kauf mehr als noch vor zwei Jahren.
Besonders bei Bestandsimmobilien mit Modernisierungsbedarf lassen sich attraktive Kaufpreise erzielen – Modernisierungskosten sind ein starkes Argument in Preisverhandlungen.
Die Formel: Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zeigt an, wie viele Jahresnettokaltmieten nötig wären, um eine vergleichbare Immobilie zu kaufen.
Formel:
Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete = Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Faustregel:
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Unter 22: Kaufen ist günstig – Kaufbelastung nur leicht höher als Miete
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22–27: Ausgewogen – Kauf solide, aber nicht außergewöhnlich günstig
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Über 27: Teuer – Kauf lohnt nur bei erwarteter starker Wertsteigerung
Schritt-für-Schritt-Anleitung
1️⃣ Kaufobjekt auswählen
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Kaufpreis notieren (z. B. 300.000 €)
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Eckdaten festhalten: Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr
2️⃣ Vergleichbare Mietobjekte suchen
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Gleiche Region (gleicher Stadtteil oder Umkreis)
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Vergleichbare Größe (±10–20 m²) und Ausstattung
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Nettokaltmiete notieren (z. B. 1.200 €/Monat)
3️⃣ Berechnung
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Jahresmiete: 1.200 € × 12 = 14.400 €
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Kaufpreis-Miete-Verhältnis: 300.000 € ÷ 14.400 € = 20,8
4️⃣ Ergebnis bewerten
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20,8 liegt unter 22 ⇒ Kauf günstig
💡 Tipp: Mehrere Mietobjekte vergleichen und Durchschnittswert nutzen.
Wie interpretiere ich die Werte?
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Unter 22 (günstig): Kauf lohnt, Monatsrate meist nur geringfügig über Miete.
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22–27 (ausgewogen): Kauf solide – lohnenswert bei guter Lage oder Modernisierungspotenzial.
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Über 27 (teuer): Kauf rechnet sich nur bei deutlicher Wertsteigerung in Zukunft.
Regionale Unterschiede: Top & Flop-Standorte
Flop-5 (hohes Verhältnis – Kauf teuer)
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München (Landkreis): 34,5 – Alpenrand, Höchstpreise
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Berlin: 33,3 – Hauptstadt mit knappem Angebot
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Wittmund: 33,2 – Ferienimmobilien treiben Preise
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Garmisch-Partenkirchen: 31,4 – Zweitwohnsitze, hohe Nachfrage
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Regensburg: 28,1 – Tech-Hub mit hoher Nachfrage
Top-5 (niedriges Verhältnis – Kauf günstig)
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Görlitz: 14,1 – Ostdeutschland, Kulturboom
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Dessau-Roßlau: 17,3 – Bauhaus-Erbe, stabile Nachfrage
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Emden: 17,4 – Nordseeküste, günstige Preise
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Trier: 18,7 – Grenzlage Luxemburg, Uni-Standort
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Kiel: 19,8 – Ostsee, begrenztes Angebot, noch moderate Preise
💡 Lokale Perspektive: In NRW liegen viele Städte im ausgewogenen Bereich (22–27). Regionen wie Düsseldorf, Neuss, Kaarst und Meerbusch sind attraktiv, besonders wenn Modernisierungspotenzial vorhanden ist.
Wann lohnt sich der Kauf trotz hohem Verhältnis?
Ein hohes Kaufpreis-Miete-Verhältnis bedeutet nicht automatisch, dass sich der Kauf nicht lohnt. Faktoren, die einen Kauf dennoch attraktiv machen können:
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Erwartete Wertsteigerung (z. B. aufgrund geplanter Infrastrukturprojekte)
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Attraktive Mikrolage (Top-Schulen, gute Verkehrsanbindung)
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Selbstnutzung mit langfristiger Perspektive (keine Mieterhöhungen, Planungssicherheit)
Das „Schnittpunkt-Prinzip“: Wann Kauf günstiger wird
Zu Beginn ist Mieten oft günstiger, da Käufer höhere monatliche Belastungen haben. Über die Jahre steigt jedoch das Vermögen der Käufer:
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Restschuld sinkt
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Immobilienwert steigt
Schnittpunkt: Der Moment, ab dem die Vermögenskurve der Käufer die der Mieter überholt.
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In Städten mit niedrigem Verhältnis (z. B. Nürnberg, Verhältnis 23,0) schon nach ca. 7 Jahren
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In teuren Märkten (z. B. Berlin, Verhältnis 33,3) oft erst nach 20 Jahren
Fazit: Faustregel als Orientierung, nicht als alleinige Entscheidung
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist ein wichtiger Indikator, ersetzt aber keine vollständige Marktanalyse.
Jessica Thurner, Immobilienexpertin:
„Wir nutzen dieses Verhältnis als schnellen Einstieg in die Bewertung. Für eine fundierte Entscheidung prüfen wir zusätzlich Lage, Zustand, Modernisierungskosten und Finanzierungsmöglichkeiten.“
