BGH-Urteil zur Wohnungsbesichtigung: Besichtigungsrecht des Vermieters vs. Gesundheitsschutz der Mieter
Einleitung: Sensible Situationen bei vermieteten Immobilien
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie kann juristisch anspruchsvoll werden – besonders, wenn die Mieter die Besichtigung verweigern. Das jüngste Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zeigt, wie komplex die Abwägung zwischen Besichtigungsrecht des Vermieters und Rechten des Mieters sein kann.
Der Fall: Verkauf und verweigerte Besichtigung
Ein Vermieter wollte seine Wohnung im Landkreis Nürnberger Land verkaufen. Für die Mieterin sollte sich nichts ändern – sie hätte weiterhin in der Wohnung bleiben können.
Problem:
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Die Mieterin verweigerte den Zugang für Kaufinteressenten.
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Begründung: Schwere psychische Erkrankung, die laut ärztlichem Gutachten durch eine Besichtigung massiv belastet würde.
Das Landgericht Nürnberg stellte sich zunächst auf die Seite der Mieterin und untersagte dem Vermieter den Zutritt.
BGH-Entscheidung: Alternative Lösungen müssen geprüft werden
Der BGH hob das Urteil auf (Az.: noch nicht veröffentlicht) und wies den Fall an das Landgericht zurück.
Kernargument des BGH:
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Das Landgericht habe nicht ausreichend geprüft, ob alternative Vorgehensweisen möglich seien.
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Eine Vertretung der Mieterin durch eine Vertrauensperson könne das gesundheitliche Risiko minimieren und gleichzeitig den berechtigten Interessen des Vermieters gerecht werden.
Rechtliche Grundlagen: Besichtigungsrecht im Mietrecht
Berechtigter Anlass für Besichtigungen
Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist im Mietrecht fest verankert. Typische Gründe:
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Verkauf der Immobilie
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Wiedervermietung
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Schadensprüfung oder Wartungsarbeiten
Eine angemessene Ankündigung ist Pflicht – in der Regel mindestens 24–48 Stunden vorher.
Gesundheitliche Einschränkungen als Ausnahme
In besonderen Fällen können gesundheitliche Gründe die Besichtigung einschränken oder verschieben.
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Voraussetzung: Ärztliches Attest oder Gutachten.
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Wichtig: Auch hier muss das Gericht eine Interessenabwägung vornehmen.
Alternative Lösungen laut BGH
Der BGH betonte, dass alternative Lösungen geprüft werden müssen, bevor ein vollständiges Zutrittsverbot gilt:
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Besichtigung durch Vertrauensperson der Mieterin
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Einsatz von Video- oder 3D-Besichtigungen (z. B. virtuelle Rundgänge)
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Zeitlich eingeschränkte Termine mit minimaler Belastung der Mieterin
Praktische Tipps für Vermieter
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Frühzeitig ankündigen: Termine rechtzeitig und schriftlich mitteilen.
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Alternativen anbieten: Besichtigung durch Vertrauensperson, Videoaufnahmen, Grundrisse.
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Rechtsbeistand einholen: Bei verweigerter Besichtigung frühzeitig juristischen Rat suchen.
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Dokumentation führen: Schriftverkehr und Angebote dokumentieren – wichtig bei gerichtlicher Auseinandersetzung.
Praktische Tipps für Kaufinteressenten
Auch Käufer sollten sich über ihre Rechte im Klaren sein:
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Vorbereitung auf eingeschränkte Besichtigungen (z. B. virtuelle Rundgänge, Fotos, Gutachten).
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Geduld bei Kaufprozessen mit vermieteten Objekten.
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Vertragsprüfung: Bei vermieteten Immobilien im Kaufvertrag klare Regelungen zu Mietverhältnissen und Besichtigungen festhalten.
Fazit: Sensible Interessenabwägung ist entscheidend
Das Urteil des BGH zeigt:
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Vermieter haben ein berechtigtes Interesse an Besichtigungen.
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Mieter genießen Schutz, insbesondere bei gesundheitlichen Einschränkungen.
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Lösungsorientierte Ansätze – wie Vertretung durch Dritte oder digitale Besichtigungen – können Konflikte entschärfen.
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