BGH-Urteil zur Wohngebäudeversicherung: Undichte Fuge – kein Versicherungsschutz?

Warum dieses Urteil für Immobilienbesitzer wichtig ist

Im Bereich der Wohngebäudeversicherung gibt es regelmäßig neue Urteile, die Eigentümer direkt betreffen – sei es als Selbstnutzer oder Vermieter. Ein besonders aufsehenerregendes Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) Anfang 2025 gefällt: Es geht um einen Nässeschaden durch eine undichte Silikonfuge – und die überraschende Weigerung der Versicherung, dafür zu zahlen.

In diesem Artikel erfahren Sie, was genau passiert ist, was das Urteil bedeutet, welche Schäden tatsächlich abgedeckt sind – und was Sie als Eigentümer jetzt unbedingt beachten sollten.

Der Fall: Undichte Silikonfuge führt zu 18.000 € Wasserschaden

Ein Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus hatte in seinem Badezimmer einen erheblichen Wasserschaden – fast 18.000 € Reparaturkosten standen am Ende zu Buche. Die Ursache: Eine undichte Silikonfuge zwischen der Duschwanne und der Wand ließ über einen längeren Zeitraum Wasser in die Bausubstanz eindringen.

Der Eigentümer war zunächst beruhigt – er verfügte über eine klassische Wohngebäudeversicherung und ging davon aus, dass der Schaden gedeckt sei.

Doch: Die Versicherung lehnte die Zahlung ab.

Begründung der Versicherung: Fuge nicht Teil des versicherten Rohrsystems

Die Begründung der Versicherung klingt auf den ersten Blick technisch, ist aber juristisch entscheidend:
Die Wohngebäudeversicherung greift nur, wenn der Schaden durch bestimmungswidrig austretendes Leitungswasseraus

• Rohrleitungen der Wasserversorgung,

• angeschlossenen Geräten oder

• damit fest verbundenen Einrichtungen entstanden ist.

Die Silikonfuge – so die Argumentation – sei nicht Teil des Rohrsystems und stelle auch keine versicherte Einrichtung im Sinne der Bedingungen dar.

Das OLG Bamberg sieht das anders – zunächst

Der Fall landete vor dem Oberlandesgericht (OLG) Bamberg, das dem Eigentümer zunächst Recht gab. Die Richter legten den Begriff „sonstige Einrichtungen“ im Sinne der Versicherungsbedingungen weiter aus:
Auch eine Duschwanne sei eine Einrichtung, die dem Wassertransport dient – auch wenn sie nicht direkt mit Rohren verbunden sei. Daher sei der Schaden zu ersetzen.

BGH-Urteil: Kein Versicherungsschutz bei undichter Fuge

Die Versicherung ging in Revision – und bekam vor dem BGH Recht. In seinem Urteil vom 22. Februar 2025 (Az.: IV ZR 225/22) stellte der Bundesgerichtshof klar:

Eine Silikonfuge ist kein Bestandteil des Rohrsystems und stellt auch keine „Einrichtung“ im Sinne der Bedingungen dar.

Zudem stellte der BGH klar, dass „sonstige Einrichtungen“ im Versicherungssinn nur solche Bauteile umfassen,

• die mit dem Rohrsystem funktional verbunden sind

• und eine vergleichbare Funktion wie Rohre oder Schläuche erfüllen.

Eine Duschwanne, die durch eine Fuge mit der Wand verbunden ist, sei daher nicht versichert. Die Konsequenz: Kein Anspruch auf Leistung.

Was bedeutet das für Eigentümer und Vermieter?

Das Urteil hat weitreichende Bedeutung für alle, die eine Wohngebäudeversicherung besitzen – insbesondere:

• Eigentümer von Einfamilienhäusern

• Vermieter von Wohnungen und Mehrfamilienhäusern

• Wohnungseigentümer in Eigentümergemeinschaften

Denn es zeigt klar:
✔️ Nicht jeder Wasserschaden ist automatisch versichert.
❌ Besonders Nässeschäden durch Baufehler oder Wartungsmängel sind nicht abgesichert.
💡 Eigentümer müssen selbst für Instandhaltung und Prävention sorgen.

Typische Wasserschäden – was ist wirklich versichert?

Eine Wohngebäudeversicherung deckt in der Regel folgende Schäden ab:
✅ Rohrbruch in der Wand
✅ Undichtigkeit in einer Waschmaschine oder Spülmaschine (wenn fest angeschlossen)
✅ Leckage im Heizungs- oder Leitungssystem

Nicht versichert sind meist:
❌ Schäden durch undichte Silikonfugen
❌ Wasseraustritt durch fehlerhaft verlegte Fliesen oder Abdichtungen
❌ Witterungsbedingte Wasserschäden (z. B. Rückstau ohne Zusatzbaustein)

Was Sie jetzt tun sollten – 5 Tipps für Immobilienbesitzer

1. Versicherungsbedingungen prüfen:
   Verstehen Sie genau, was Ihre Wohngebäudeversicherung abdeckt – und was nicht.

2. Zusatzbausteine in Erwägung ziehen:
   Manche Tarife bieten Erweiterungen, z. B. gegen Rückstau oder Nässeschäden durch Abdichtungsfehler.

3. Fugen und Dichtungen regelmäßig kontrollieren:
   Gerade im Bad sind Silikonfugen eine Schwachstelle – hier kann regelmäßige Wartung viel Geld sparen.

4. Protokoll führen über Wartungsarbeiten:
   Im Schadenfall kann der Nachweis über regelmäßige Kontrolle hilfreich sein.

5. Fachleute beauftragen:
   Bei Renovierung oder Sanierung von Bad und Dusche sollte stets ein Fachbetrieb mit DIN-gerechter Abdichtung arbeiten.

Fazit: Nicht alles ist versichert – Instandhaltung ist Pflicht

Das Urteil des BGH führt vielen Immobilienbesitzern erneut vor Augen: Versicherungen bieten nur begrenzten Schutz.
Gerade bei Wasserschäden gilt: Prävention ist besser als Kulanz.

Wer seine Immobilie langfristig erhalten möchte, sollte regelmäßig kontrollieren, abdichten und instand halten. Eine einfache undichte Fuge kann sonst schnell mehrere Tausend Euro kosten – und bleibt im Zweifel unversichert.

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