Immobilien als Kapitalanlage: Glanz verloren?

Immobilien galten in Deutschland lange als sichere Kapitalanlage mit stabilen Renditen. Doch die Realität im Jahr 2025 ist komplexer: Zinswende, demografischer Wandel und steigende Sanierungskosten werfen Fragen zur Zukunftsfähigkeit dieser Anlageform auf.

Historischer Rückblick: Boom durch Nullzinsen

Zwischen 1972 und 1992 stagnierten die Immobilienpreise inflationsbereinigt laut IVD. Von 1993 bis 2009 sanken sie sogar. Erst ab 2010 sorgten Niedrigzinsen und fehlende Anlagealternativen für einen regelrechten Boom, der bis 2022 anhielt. In dieser Phase erzielten Kapitalanleger teils Wertzuwächse von über 250 % – allerdings ohne Berücksichtigung laufender Kosten.

Zinswende: Die Zeitenwende für Immobilien

Seit der Zinswende und steigenden Finanzierungskosten verlieren viele Immobilien an Attraktivität. Die Nachfrage verschiebt sich: Babyboomer-Kinder erreichen das 40. Lebensjahr – ein Wendepunkt im Lebenszyklus, ab dem die Wohnungsnachfrage statistisch stark abnimmt.

Gleichzeitig nimmt die Zahl älterer Haushalte zu, die bereit sind, sich räumlich zu verkleinern. Das führt zu einem zunehmenden Angebot an Altimmobilien – vor allem ab dem Jahr 2026.

Altbauten: energetisch und demografisch überholt

Viele ältere Immobilien erfüllen weder energetische noch soziodemografische Anforderungen. Besonders für eine alternde Gesellschaft fehlt es an barrierearmen, gut angebundenen Wohnformen. Die Folge: Wertverluste bei sanierungsbedürftigen Objekten – nicht nur durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG), sondern auch durch sinkende Nachfrage.

👉 Lesetipp: Energieeffizienz zahlt sich aus – ImmoScout24-Analyse (externer Link)

Büroimmobilien: Homeoffice verändert den Markt

Auch Gewerbeimmobilien stehen unter Druck: Der anhaltende Homeoffice-Trend reduziert den Flächenbedarf. Gefragt sind moderne, energieeffiziente Gebäude – alte Bürobauten in schlechten Lagen geraten zunehmend unter Preisdruck.

Renditekalkulation: Realität statt Bauchgefühl

Immobilien gelten häufig als „sichere Bank“ – doch realistische Renditeberechnungen zeigen ein anderes Bild. Werden Zinsen, Instandhaltung, Leerstände und Verwaltungskosten einbezogen, schneiden viele Objekte schlechter ab als angenommen. Preisindizes täuschen oft über diese Belastungen hinweg.

Im Vergleich zu weltweit gestreuten Aktienportfolios erzielen Immobilien über viele Zeiträume hinweg niedrigere reale Renditen – bei höherem Aufwand und geringer Flexibilität.

Die Zukunft: realistisch bleiben und diversifizieren

Die Entwicklungen der letzten zehn Jahre werden sich kaum wiederholen. Wer dennoch in Immobilien investieren will, sollte auf:

• Lagequalität

• Energieeffizienz

• Demografisch passende Wohnkonzepte

achten – und Renditeerwartungen kritisch prüfen.

Aktien bleiben eine interessante Alternative: global gestreut, liquide, mit attraktiven Langfristrenditen – und meist weniger Verwaltungsaufwand.

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Fazit: Glanz verblasst – aber nicht vorbei

Immobilien sind nicht per se schlechte Investments. Doch wer nur auf stetig steigende Preise hofft, könnte enttäuscht werden. Eine gesunde Diversifikation über mehrere Assetklassen, inklusive Aktien, bietet langfristig oft mehr Sicherheit und Ertrag.