BGH-Urteil: Wohnungsbesichtigung vor Verkauf – Rechte und Pflichten für Vermieter und Mieter

Das jüngste Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zum Thema Wohnungsbesichtigung verdeutlicht die rechtliche Komplexität, die bei einem Besitzwechsel einer vermieteten Wohnung auftreten kann – insbesondere, wenn die Mietpartei gesundheitliche Einschränkungen geltend macht.

Der Fall im Überblick

In einem aktuellen Streitfall wollte ein Vermieter seine Wohnung im Landkreis Nürnberger Land verkaufen. Für die Mieterin sollte sich durch den Verkauf nichts ändern. Dennoch verweigerte sie potenziellen Kaufinteressenten den Zugang zur Wohnung, obwohl ein Besichtigungsrecht laut Mietvertrag bei besonderen Anlässen ausdrücklich geregelt war.

Hintergrund der Verweigerung war eine schwere psychische Erkrankung der Mieterin, die laut psychiatrischem Gutachten durch die Besichtigung erheblich belastet werden könnte. Das Landgericht Nürnberg hatte zunächst dem Wunsch der Mieterin entsprochen und dem Vermieter den Zutritt untersagt.

BGH hebt das Urteil auf

Der BGH hob das Urteil des Landgerichts jedoch auf und stellte fest, dass ein alternatives Vorgehen – etwa die Vertretung der Mieterin durch eine Vertrauensperson – nicht ausreichend geprüft wurde. Eine solche Maßnahme könnte das gesundheitliche Risiko für die Mieterin erheblich minimieren und dennoch den berechtigten Interessen des Vermieters nachkommen.

Der Fall wurde an das Landgericht zurückverwiesen, um die Möglichkeiten einer solchen Lösung erneut zu prüfen.

Wichtige Aspekte des Urteils

  1. Besichtigungsrecht des Vermieters
    Das Besichtigungsrecht ist ein festes Element des Mietrechts, insbesondere bei einem geplanten Verkauf. Mietende dürfen dies nicht verweigern, wenn ein berechtigter Anlass – wie der Verkauf – vorliegt und die Besichtigung angemessen angekündigt wurde.
  2. Gesundheitliche Einschränkungen der Mietpartei
    In Ausnahmefällen, wie bei schwerwiegenden gesundheitlichen Problemen, kann das Recht des Mieters auf Unversehrtheit das Besichtigungsrecht des Vermieters einschränken. Dies erfordert jedoch eine sorgfältige Abwägung der Interessen und gegebenenfalls die Berücksichtigung von Alternativen.
  3. Vertretung durch Vertrauenspersonen
    Der BGH stellte klar, dass eine Besichtigung auch durch eine Vertretung der Mieterin ermöglicht werden könnte. Dies würde das berechtigte Interesse des Vermieters wahren, ohne die Mieterin direkt zu belasten.

Praktische Implikationen für Vermieter

Das Urteil zeigt, dass Vermieter bei der Durchsetzung ihres Besichtigungsrechts sensibel und rechtlich korrekt vorgehen müssen. Insbesondere in Fällen, bei denen gesundheitliche Einschränkungen geltend gemacht werden, sollten Vermieter folgende Punkte beachten:

  • Rechtzeitige Ankündigung: Besichtigungen müssen mit angemessener Frist angekündigt werden.
  • Dialogbereitschaft: Einvernehmliche Lösungen, wie die Vertretung durch eine Vertrauensperson, sollten geprüft und angeboten werden.
  • Rechtsbeistand einholen: Bei Konflikten empfiehlt sich eine rechtliche Beratung, um das Vorgehen abzustimmen und eine Eskalation zu vermeiden.

Fazit: Sensible Interessenabwägung erforderlich

Das Urteil des BGH unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Interessenabwägung in Mietrechtsfragen. Während Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Durchführung von Besichtigungen haben, genießen Mieter besonderen Schutz, wenn gesundheitliche oder persönliche Einschränkungen vorliegen.

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